재개발·재건축

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 주거환경이나 도시기능을 종합적으로 개선하는 도시환경정비사업입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 1)·2) 외의 부분 전단).

대상 지역은 주로 오래된 주거지, 상업지역, 공업지역 등이며, 상권 활성화나 도시기능 회복도 사업의 주요 목적입니다.

재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만, 노후·불량화된 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 정비사업입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목 전단).

주로 아파트 단지 등의 주택 재건축에 해당하며, 재개발보다 주거 중심적입니다.

재개발사업에서 정의된 ‘정비기반시설’이란 주민 생활에 필수적인 시설로서, 다음을 포함합니다.

재개발사업 대상인 노후·불량건축물은 다음 기준 중 하나에 해당하는 건축물을 말합니다.

재개발사업은 정비구역에서 관리처분계획 인가를 받은 후, 다음 두 가지 방식 중 하나로 시행됩니다.

재개발사업은 아래 절차에 따라 단계적으로 진행됩니다.

조합 시행과 조합 외 시행에 따라 일부 절차가 다르므로 구분하여 살펴보겠습니다.

조합 시행 절차

조합 외 시행 절차

재건축사업은 크게 민간 조합 주도 방식과 공공기관에 의한 직접 시행 방식으로 나뉩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제25조부터 제27조까지 참조).

재건축사업과 유사한 개념으로 소규모재건축사업이 있으나, 이는 전혀 다른 법령(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」)에 따라 시행됩니다.

재건축은 다음과 같은 단계적 절차를 거쳐 진행됩니다.

각 단계에서 행정절차와 주민동의율 확보가 중요하며, 특히 안전진단 결과가 사업의 시작 여부를 결정짓는 핵심 변수입니다.

조합원 자격 및 동의율 문제

조합 설립 시 조합원 자격 범위와 동의율 충족 여부가 분쟁의 주요 원인이 됩니다.

특히 재건축사업에서는 조합원 임의가입인 점을 두고 찬성·반대 의견이 첨예하게 갈릴 수 있습니다.

조합원 자격 범위와 동의율 충족 여부가 분쟁의 원인이므로, 초기 단계부터 법률검토를 철저히 하고 이해관계자 간 소통을 강화해야 합니다.

조합 임원 선출 및 업무집행 다툼

임원 선출 절차의 적법성, 임원들의 업무집행 과정에서 발생하는 불투명성 문제 등으로 갈등이 발생할 수 있습니다.

또한 조합원의 정보공개 요구 및 회계감사 관련 분쟁도 잦습니다.

임원 선출 절차와 업무 투명성 확보를 위해 정관 및 회의록 관리, 감사제도 강화를 통한 내부 통제를 엄격히 해야 합니다.

조합원 권리 및 이익 배분 문제

출자금 반환, 분양 물량 배분, 현금청산 대상자 선정 등에서 조합원 간 의견 차이가 발생해 소송으로 이어지기도 합니다.

출자금 및 분양 배분 기준을 명확히 설정하고, 분쟁 발생 시 조정·중재를 적극 활용해 소송을 최소화해야 합니다.

사업시행인가 지연 및 취소 다툼

지자체의 행정 절차 미준수, 주민 반대 또는 환경·교통 문제로 사업시행인가가 지연되거나 취소되는 사례가 있습니다.

인허가 절차에 대한 행정법적 검토를 사전에 꼼꼼히 진행하고, 주민 의견 수렴을 충실히 하여 인허가 지연 위험을 줄여야 합니다.

관리처분계획 인가 과정에서의 분쟁

분양 기준과 현금청산 대상 선정에 대한 이견이 많아 조합과 조합원, 또는 조합원 상호 간에 분쟁이 발생할 수 있습니다.

분양 기준과 현금청산 대상 선정에 관한 명확한 기준을 마련하고, 조합원 대상 설명회와 협의 과정을 통해 이해를 구하는 것이 중요합니다.

주거이전비 및 보상금 산정 문제

재개발사업에서는 주거이전비 등 보상금 산정과 지급이 중요한 쟁점으로, 보상액 산정 방식과 지급 시기를 두고 다툼이 발생합니다.

보상 기준과 산정 방식을 투명하게 공개하고, 보상 관련 법률 자문을 받아 분쟁 예방 및 신속한 해결을 도모해야 합니다.

재건축사업의 경우 안전진단 결과가 사업 시행 여부를 결정짓는 핵심 요소이며, 진단 과정의 공정성과 신뢰성에 대한 이견이 발생할 수 있습니다.

이에 따라 안전진단의 공정성과 신뢰성 확보를 위해 전문기관 선정 및 절차에 대한 법적 검토를 강화하고, 필요시 별도의 감정이나 재검토를 요청해야 합니다.

또한 환경영향평가 및 교통영향평가 과정에서 주민 반발이 생기거나 절차적 하자가 문제되어 사업 진행에 차질을 빚기도 합니다.

환경영향평가 등 주민 반발 가능성이 있는 절차는 사전에 충분한 주민 설명과 소통을 통해 갈등을 최소화해야 합니다.

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 재개발·재건축/건설전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.

이에 따라 조합원 분쟁 해결부터 사업 인허가 지연 대응, 계약 위반 분쟁 조정, 행정처분 이의신청 및 소송에 이르기까지 이해관계자 권익 보호를 위한 실효성 있는 법률 지원이 가능합니다.

절차가 복잡하거나 어려울 경우, 건설 및 재개발·재건축전문변호사의 도움을 받아 체계적이고 신속하게 문제를 해결해 보시길 바랍니다.