저당권·근저당권

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“저당권”이란, 채무가 이행되지 않을 경우에 채무자가 채무의 담보로 제공한 저당물에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.
저당권의 일종인 “근저당권”은 계속적인 거래에서 발생하고 소멸하는 불특정 다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존채무를 일정한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말합니다.

저당권의 효력

- 저당권의 목적물의 범위

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그렇지 않습니다.

저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미칩니다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못합니다.

저당권자는 저당물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전이나 그 밖의 물건에 대하여도 이를 행사할 수 있습니다. 이 경우에는 그 지급 또는 인도전에 압류하여야 합니다.

- 저당권의 피목적물의 범위

저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보합니다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있습니다.

저당권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 저당물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있습니다. 이를 불가분성이라 합니다.

- 우선변제권

저당권자는 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 이에 따라 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있으며 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있습니다.

저당권자는 저당물에 의하여 변제를 받지 못한 부분의 채권에 한하여 채무자의 다른 재산으로부터 변제를 받을 수 있지만, 저당물보다 먼저 다른 재산에 관한 배당 실시 시 적용하지 않습니다.

저당권의 처분

저당권은 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 타 채권의 담보로 할 수 없습니다.

저당권 양도 시 저당권가 피담보채권을 함께 양도해야하므로 민법 제449조부터 제452조까지의 채권양도에 관한 규정이 적용됩니다.

저당권의 소멸

저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 혹은 소멸한 때에는 저당권도 소멸합니다.

지상권이나 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의 없이 지상권이나 전세권 소멸행위를 하지 못합니다.

근저당권 말소등기

근저당권등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다.

채무변제로 인한 계약해지

근저당권 목적인 지상권과 전세권의 소멸

경매 등 목적물이 매각된 경우

당사자 간의 합의해지 혹은 약정소멸사유 발생

동일채권을 담보하는 공동저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기한 경우

주요 구성원

박용두

총괄변호사

부동산전문 변호사

염승준

수석변호사

킨텍스 사내변호사 및 법무팀장

이승찬

수석변호사

한국공인중개사협회 소송대리

박진우

수석변호사

대한변호사협회 등록 부동산전문변호사

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