명의신탁

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“명의신탁”이란 부동산 실소유자가 아닌 타인의 명의로 등기하기로 하는 약정을 말합니다.
탈세 등 악용하는 문제들로 인해 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의해 명의신탁을 제한하고 있으므로, 명의신탁약정은 무효입니다.
명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 되며, 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 단, 조세포탈이나 강제집행 면탈 등 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않는 경우 제한적으로 허용합니다.

명의신탁의 유형별 효력

계약명의신탁 명의신탁

■ 계약 명의신탁 : 수탁자가 매도인과 부동산 매매계약 체결, 등기도 수탁자 명의로 이전

명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁 약정을 맺고 수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하되, 명의수탁자는 명의신탁자에 대해 부당이득반환의무를 부담하게 됩니다.

단, 위의 계약명의신탁약정이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 시행 후에 이뤄진 경우에는 명의신탁자는 애초에 부동산 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효가 되므로 신탁자가 입의 손해는 부동산 자체가 아닌 명의수탁자에게 제공한 매수자금에 한해 부당이득이 됩니다.

2자간명의신탁

■ 2자간 명의신탁 : 신탁자 소유 부동산을 수탁자 명의로 (이전)등기

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」이 규정하는 명의신탁약정은 부동산에 관한 물권의 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정으로, 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정하기 어렵습니다.

무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없습니다.

3자간명의신탁

■ 3자간 명의신탁 : 신탁자가 매도인과 부동산 매매계약 체결, 등기는 수탁자 명의로 바로 이전

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의거, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간의 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효가 됩니다. 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

위 경우 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 그 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

특례 적용 대상

다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 명의신탁을 무효로 보지 않습니다.

- 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우

- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

- 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

주요 구성원

이경민

최고총괄변호사

서울남부법원 부장판사 인천지방법원 부장판사 출신

김광덕

총괄변호사

부동산전문 변호사

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대한변호사협회 등록 부동산전문변호사

김경덕

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현대건설 사내변호사 출신

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