재건축 분담금 폭탄, 조합원이 반드시 확인해야 할 법적 체크포인트

서울 주요 재건축 단지를 중심으로 추가 분담금 부담이 급증하고 있다. 사업 초기 수천만원 수준으로 예상됐던 분담금이 관리처분계획 단계에서 수억원대로 치솟는 사례가 속출하면서, 공사비 상승과 금융비용 증가의 여파가 조합원들에게 고스란히 전가되는 모양새다. 일부 단지에서는 이른바 '분담금 역전 현상'까지 거론되며 입주권 포기 사례도 발생하고 있다.

이와 관련해 선유주 법무법인(유한) 대륜 변호사는 "분담금 분쟁은 관리처분계획의 타당성과 사업비 산정 과정의 적법성 문제와 직결되는 경우가 많다"며 "막대한 분담금 고지서를 받기 전, 초기 단계에서 관련 법적 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요하다"고 설명했다. 다음은 선 변호사와의 일문일답.

Q. 분담금은 어떤 기준으로 결정되며, 추가 분담금이 불어나는 이유는.
A. 관리처분계획 수립 시 분담금은 조합원이 새로 분양받는 아파트의 조합원 분양가에서 기존 자산 인정액(권리가액)을 뺀 금액으로 산정된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조 제1항 제6호는 관리처분계획에 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모·분담시기를 반드시 포함하도록 규정하고 있다. 문제는 사업 진행 과정에서 시공사의 공사비 인상, 금리 상승에 따른 금융비용 증가, 잦은 설계 변경 등으로 총사업비가 급증할 때 발생한다. 총사업비가 늘어나면 비례율이 하락하고 조합원의 권리가액도 줄어들어, 그 차액이 추가 분담금으로 전가된다(도시정비법 제74조 제1항 제6호).

Q. 추가 분담금 통보를 받은 조합원은 무엇부터 확인해야 하나.
A. 추가 분담금 통보를 받았다고 해서 곧바로 납부 여부를 결정해서는 안 된다. 우선 증액 사유와 산정 근거를 확인하고, 도시정비법상 필요한 절차가 적법하게 이행됐는지 살펴봐야 한다. 핵심은 추가 분담금 납부의무의 확정 요건이다. 판례는 "조합원들에게 추가 분담금 납부의무가 확정적으로 발생하기 위해서는 관리처분계획 변경 인가가 있거나, 적어도 조합원 총회에서 정비사업비의 조합원별 분담내역에 대한 의결이 명시적으로 있어야 한다"고 판시하고 있다. 도시정비법 제45조 제1항 제8호는 '정비사업비의 조합원별 분담내역'을 총회 의결사항으로 명시하고 있으며, 같은 항 제10호는 관리처분계획의 수립·변경도 총회 의결사항으로 규정하고 있다. 관리처분계획 변경을 위한 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 하고(도시정비법 제45조 제10항), 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요하다(도시정비법 제45조 제4항). 아울러 도시정비법 제29조의2에 따른 공사비 검증 대상인지도 반드시 확인해야 한다. 조합원 5분의 1 이상이 요청하거나, 공사비 증액 비율이 사업시행계획인가 이전 시공자 선정의 경우 100분의 10 이상, 이후 선정의 경우 100분의 5 이상인 때에는 한국부동산원 등 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 의무적으로 요청하여야 한다(도시정비법 제29조의2 제1항). 이는 공사비 산정의 적정성을 객관적으로 검증받을 수 있는 핵심 방어 절차다.

Q. 분담금을 납부하지 못하거나 거부하면 어떤 문제가 발생하나.
A. 분담금을 연체하면 연체이자가 발생하고 이주비·중도금 대출이 제한될 수 있다. 미납이 장기화되면 조합 정관에 따라 조합원 자격 상실이나 분양계약 해지 절차가 진행될 수 있으며, 최악의 경우 현금청산 대상이 될 수 있다. 적법한 절차를 거치지 않은 채 무조건 납부를 거부하면 예상치 못한 불이익이 발생할 수 있는 만큼, 분쟁이 있는 경우에는 합법적인 법적 대응과 납부 여부를 함께 검토하는 것이 중요하다. 자금 조달 방안과 권리 보호 방안을 초기부터 전문가와 상의해 결정하는 것이 자산을 지키는 가장 안전한 길이다.

Q. 절차에 문제가 있다고 판단되면 어떤 법적 대응이 가능한가.
A. 추가 분담금 분쟁의 핵심은 금액 자체보다 절차의 적법성이다. 관리처분계획 변경 인가 없이, 또는 조합원별 분담내역에 대한 총회 의결 없이 징수된 추가 분담금은 법률상 원인 없는 이득으로서 부당이득반환 청구의 대상이 된다. 총회 의결이나 공사비 검증 등 법정 절차에 하자가 있다면 총회결의 무효확인소송(당사자소송)을 검토할 수 있다. 관리처분계획 변경 인가가 고시된 경우에는 관리처분계획 취소·무효확인소송(항고소송)을 제기해야 하며, 취소소송의 경우 인가 고시일로부터 90일 이내에 제기하여야 하고(행정소송법 제20조), 필요시 집행정지 신청을 병행하는 것이 바람직하다. 다만 이전고시가 효력을 발생한 이후에는 관리처분계획의 무효를 다툴 법률상 이익이 없어지므로, 이전고시 전에 신속히 권리 구제를 받는 것이 중요하다.

이동오 기자 (canon35@mt.co.kr)

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