‘청약 당첨’ 끝이 아니다…부정청약, 계약취소 넘어 형사처벌까지 간다

법무법인 대륜 김형진 변호사, “‘계약취소, 형사처벌, 주민법 위반’ 삼중리스크 대응 전략 중요”

정부가 위장전입, 위장결혼, 자격 매매, 문서 위조 등을 통한 부정청약 집중 조사에 나서면서 부동산 시장에 긴장감이 커지고 있다. 특히 최근 서울 및 인기 분양단지를 대상으로 한 대대적인 전수조사 소식에 당첨자들의 불안감이 깊어지고 있다.

이 분야의 전문가인 법무법인 대륜 김형진 변호사는 “최근의 조사는 단순히 서류를 검토하는 수준을 넘어 디지털 포렌식과 생활 패턴 분석까지 동원되는 추세”라며 “단순한 행정 실수라도 계약 취소, 형사처벌, 주민등록법 위반이라는 삼중 리스크에 노출될 수 있어 초기 단계부터 법적 대응 전략을 세우는 것이 중요하다”고 조언했다.

최근 정부의 부정청약에 대하 조사와 관련 김 변호사로부터 궁금증을 풀어봤다.

▶대표적인 부정청약’ 적발 유형은 무엇인가?

=가장 흔한 사례는 위장전입이다. 해당 지역 거주자 우선 공급 자격을 얻기 위해 가족·지인 주소지로 전입신고만 해두는 행위로, 주택법 위반과 함께 주민등록법 위반도 성립할 수 있다. 이 밖에 특별공급 자격을 위한 위장이혼, 허위 임신진단서 제출, 청약통장·자격 매매, 금융인증서를 대행업자에게 넘긴 대리 청약 등이 주요 적발 유형이다. 최근에는 대행업자에게 금융인증서를 넘겨 대리 청약하는 행위도 엄중히 처벌되고 있다.

▶정부는 실거주 여부를 구체적으로 어떻게 잡아내나?

=국토교통부와 지자체는 부동산거래관리시스템(RTMS)으로 이상 거래를 추출한 뒤 건강보험 요양급여 내역, 신용카드 결제 기록, 택배 수령지 등 생활 흔적 전반을 분석한다. 전기·수도·가스 사용량, 자녀 전학 기록, 아파트 주차장 출입 기록·엘리베이터 CCTV 분석 등 현장 검증도 병행된다.

▶형사처벌 대상이 되는 기준은 무엇인가?

=핵심 기준은 '기망행위의 고의성'이다. 허위 전입신고나 위조 서류 제출은 주택법 위반으로 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3,000만 원을 초과하면 그 이익의 3배 이하의 벌금으로 가중된다. 위장전입의 경우 주민등록법 위반이 경합범으로 추가되고, 사업주체의 공정한 입주자 선정 업무를 방해한 경우 업무방해죄까지 적용될 수 있다.

▶억울하게 의심받는 상황이라면 어떻게 대응해야 할까?

=전문변호사의 면밀한 상담과 도움을 받아 실거주 사실을 입증할 객관적·입체적 증거를 선제적으로 확보해야 한다. 이사업체 계약서, 가전·가구 구입 영수증, 관리비 납부 내역, 인터넷·TV 설치 기록, 배달 앱 주문 기록 등 실제 생활 동선을 일자별로 정리해 소명 단계에서 논리적 일관성을 갖추는 것이 중요하다.

▶조사를 앞둔 이들에게 조언한다면?

=가장 중요한 것은 형사 절차와 행정 처분의 분리 대응이다. 주택법 제65조 제2항에 따라 부정청약이 확인되면 사업주체는 의무적으로 공급계약을 취소해야 하므로, 형사 무혐의를 받더라도 계약 취소가 자동 면제되지 않는다. 조사 초기부터 행정 소명과 형사 방어 두 트랙을 동시에 수립하고, 성급한 답변이 고의성을 자인하는 결과로 이어지지 않도록 사실관계를 법리적으로 재구성해 대응하는 것이 리스크를 최소화하는 방법이다.

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