농지 규제의 대전환기, 경자유전(耕者有田)의 실무적 함의

경자유전(耕者有田)의 원칙은 지금 중대한 전환점에 서 있다. 헌법 제121조에 뿌리를 둔 이 원칙은 실제 농사를 짓는 사람이 농지를 소유해야 한다는 명제로, 소수 지주의 토지 독점을 방지하고 농지를 국가적 자산으로 보전하겠다는 강력한 의지의 표현이었다. 그러나 최근 ‘소유는 엄격히, 활용은 유연하게’라는 시대적 요구가 충돌하면서, 기회와 리스크가 공존하는 새로운 국면이 펼쳐지고 있다.

가장 먼저 눈에 띄는 대목은 농지의 ‘공간적 재구성’을 통한 규제 완화이다. 정부는 2025년 말부터 2026년 초에 걸쳐 ‘농촌 체류형 쉼터’ 제도를 도입하여, 농지 전용 허가 없이도 약 33㎡ 규모의 임시 숙소 설치를 허용함으로써 도시민의 ‘5도 2촌’ 수요를 흡수하고 있다.

스마트팜·수직농장에 대한 규제도 대폭 완화되어, 일정 요건을 갖추면 농지 위에 영구 시설을 설치할 수 있게 되었다. 이는 농지가 단순 경작지를 넘어 고부가가치 기술 사업의 거점으로 진화하고 있음을 보여준다. (농지법 제2조 제7호) 나아가 3ha 이하 소규모 자투리 농지(농업진흥지역)의 해제도 허용되어, 비효율적 농지를 편의·상업시설로 전환하는 길이 열렸다.

위와 같이 농지 활용의 규제는 완화된 반면, 소유 규제는 오히려 더 촘촘해졌다. 이것이 현 농지 제도에서 눈여겨 보아야할 부분이다. 먼저 취득 단계에서는 농지취득자격증명 심사가 실질화되어 외지인 취득과 공유지분 매수가 엄격히 제한되고, 농업진흥지역 내 주말·체험영농 목적의 취득은 법적으로 차단되었다. 또한 취득 이후 관리 단계에서는 드론·위성·행정 데이터를 결합한 실시간 모니터링망이 가동되어 미경작이나 불법 전용을 상시 감시한다. 특히 적발 시 부과되는 이행강제금은 토지 가액의 25%에 달해, 단 4년이면 토지 가액 전체에 상당하는 금액을 부담해야 할 만큼 징벌적이다.

법무법인 대륜 김광덕 변호사는 “결국 지금의 농지 시장은 ‘기회의 문’과 ‘리스크의 덫’이 공존하는 형국이다. 가족 명의 분산 취득이나 무분별한 방치는 행정처분을 넘어 형사처벌까지 이어질 수 있다.”며 “따라서 농지 관련 사업을 구상하거나 상속·매입을 검토하고 있다면, 완화된 규제 조건과 강화된 처벌 규정을 입체적으로 분석하는 법률 검토가 반드시 선행되어야 한다. 합법적인 취득과 정교한 활용 계획만이 자산을 지키는 유일한 보증수표이며, 그 해답은 변화된 법리를 정확히 꿰뚫는 전문가의 진단에서 시작된다.”고 전했다.

[기사전문보기]
농지 규제의 대전환기, 경자유전(耕者有田)의 실무적 함의 (바로가기)